今时今日， 可谓是墨尔本商业物业的黄金时代。 其中尤以各式各样的酒店， 酒店式服务公寓，学生公寓居多。 从商业角度上， 这些物业都有个共同特点就是都是为销售者提供住宿的，只是提供住宿的方式和面对的市场不同罢了，但是在税务上，区别却是很大。
本文， 笔者就主要根据实际操作的经验中， 聊一下酒店式商业物业的税务问题。关于三种不同住宿物业的商业区别， 不是本文的重点， （估计大部分的读者在商业运作方面比笔者有更多经验）。主要从财务跟税务角度聊一下具体时间中出现的一些问题和可能的解决办法。
• 商业架构
在商业架构角度， 一般来说， 住宿式商业物业的开发通常是通过一个物业持有架构（公司或者单位信托）来持有物业土地。然后， 通过开发协议的形式将开发工作交给另外一个开发公司来承担。这样做的目的通常是减少开发过程中开发风险对物业的影响。
对于开发完成后的住宿式物业的管理，一般也是通过签署商业许可的方式，房东（也就是物业持有的公司）将物业管理权（酒店管理全， 住宿管理权）交给另外一家公司承担。物业管理公司的股东很多时候跟物业公司的股东架构类似。对于物业管理公司来说， 有的时候，也会跟其他大型连锁酒店集团签署合作协议， 比如有连锁酒店的品牌权利（国际级酒店）或者连锁经营权利（通常是酒店式服务公寓或者学生公寓）。
• 投资者
这里要重申的是， 笔者的客户对象主要是高净值私人家族企业客户， 通常不参与类似于基金这样的平台的财务服务。 但是如果要聊到墨尔本住宿式物业的开发和运营， 所为基金模式肯定无法避免的碰到。 所以这里简单的提一下。
提到物业融资， 最普遍的平台是一个管理投资基金， 英文是Managed Investment Scheme, 因为大众投资者的参与， 管理投资基金从建立， 到运营， 必须在澳大利亚证券管理局（ASIC）的管理和监督下完成。 注， 违反法律规定的个人或实体要承担刑事责任。
超过20个投资者的管理投资基金必须要登记。而且在很多时候， 管理投资基金在吸引投资者的时候需要向可能投资人提供投资披露声明（PDS）。 通常， 该基金的设立和管理要建立在充分业界运营的经验的前提下。 违反规定， 基金会随时被注销。
• 物业开发的收入税
商业物业的开发增值的税收问题比较复杂， 根据具体情况的不同， 可能会有三种不同的税务处理方法。
第一种，是将物业视为交易的货物。 比如， 某一个酒店式服务公寓的项目， 在开发完成之后， 将公寓放到市场上销售， 这种情况在税务上就是典型的交易货物方式。
第二种，是以赚钱为目的的商业地产开发交易。比如说， 某某人在成交收购了一大块可开发用地，希望作为一个度假型酒店项目。其实这个人并没有要自己开发建设的想法，只是希望王土地上放一个可以开发成度假式酒店的批文， 然后直接上市场上销售。乍看上去，好像土地什么变化也没有， （有的甚至土地上还有个老房子， 还有租金可以收）土地持有时间也超过一年， 好像可以打个半折来交税。这就错了，因为 从购买土地的时候申请批文的过程来说，此人的土地购买意图是要增值套利，而不是买一个租金投资物业。 所以，不能有50%增值税减免。
最后一种，就是比较简单的单纯投资租赁物业。比如，投资收购了一家学生公寓项目，学生公寓的管理交给了一家中介公司，物业收购的目的就是每年收租。这就是很典型的投资物业。当出售物业的时候，可以拿到50%的增值税减免。
• 混合物业开发怎么计算
在实际操作角度，中大型商业物业的开发通常都是各种物业混合在一起的。比如，笔者接触的一个项目，大楼下面几层作为酒店然后包给一家国际级酒店集团来经营。大楼的上面几层，作为酒店式公寓，先出售后返租回来也交给酒店集团管理。这个时候如何处理？按笔者的经验，每个阶段的目的要清晰的表述出来，然后根据税法要求按照比例分配。一部分是交易性货物， 另外一部分是投资资产。
文章的最后，聊一个比较特殊的但是又很常见的地产开发中出现的情况。简单地说，目前市场上很多人采取的手都是一个先持有、收租，然后若干年后再开发的稳健性开发模式。问题是：这种情况下，会有什么样的税务问题。
首先强调一点，这个问题的前提是，物业在刚开始绝对是用于收租的投资物业。当若干年后的某一天，房东认为市场好，开始开发了，此时物业也就从投资物业变成了开发物业。例如，刚开始收购的是一个带个小停车场的商铺，收租了若干年后， 房东决定把商铺推倒建一栋中层公寓。在物业编程开发物业的时候， 同时也触发了增值税的税点。具体的说是CGT K4，在这个时候，即使没有出售任何物业，没有现金流进入，但是税点已经产生。也就是说， 物业性质转变的结果是要交税了。
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